一、传统产业园区承压，空置率持续攀升
从产业园区市场表现来看，2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后呈现阶梯式调整态势，至2025年第四季度降至102元/㎡/月以下，同比下降2.9%，累计调整幅度达26%，为近四年以来的低点。
入住率方面也同步变化，从高位逐年回落，2025年三季度首次低于70%，2025年四季度进一步调整至约68%。部分依赖租金收益与重资产开发的企业利润承压，倒逼行业向轻资产运营、特色产业培育转型。
二、数据中心赛道表现亮眼
反观数据中心赛道，虽环比小幅下降0.08%，但三年多来累计涨幅12%。作为AI大模型、智算集群的核心载体，算力基础设施需求持续扩容，叠加绿色低碳、高密机柜等技术溢价，支撑其收入保持稳健态势。
签约率维持高位：2022年以来数据中心签约率始终维持在90%左右的高位，截至2025年四季度平均签约率93%，环比上升0.7个百分点。
计费率稳步提升：从2022年初期的约67.4%逐步上升至2025年第四季度的75.5%，反映出数据中心项目招商去化效率的提高。
三、资本加速布局数据中心
公募REITs扩募落地：南方润泽数据中心REIT正式启动扩募，拟购入A-7、A-8数据中心，位于河北省廊坊经济技术开发区，合计机柜数量超1.17万个，总功率超78MW。
国际资本动作频繁：KKR与新加坡电信组成的财团以66亿新元收购STT数据中心82%股权；黑石集团正筹备设立上市收购公司，专门聚焦人工智能数据中心收购，目标筹资百亿美元级资金。
四、园区转型方向
面对空置率攀升的压力，传统产业园区正在加速转型：
- 轻资产运营：从重资产开发向运营服务转型
- 特色产业培育：聚焦人工智能、生物医药、新能源等新兴产业
- 数据基础设施：部分园区转型数据中心，抓住算力需求红利